走过七载辉煌的城市观点论坛，以海西经济为新起点的厦门作为2011年的首发之站，揭开城市观点论坛2011全年精彩大幕。

　　2011城市观点论坛厦门行于3月24日上午9：00在厦门开幕，中房协副会长朱中一，著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮，著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康，海尔地产集团董事长兼首席执行官卢铿，著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟、金融专家杜丽虹等重量级嘉宾出席会议并奉献精彩演讲。

　　以下为中房协副会长朱中一先生在论坛现场的演讲实录：

　　两会刚开完，政策非常清楚，该讲的问题都讲了，但是主办方要我讲一下，我觉得还是要讲一下。

　　会议在厦门开，我觉得两会以后应该说对海西是一个很好的发展机遇，由于在刚刚闭幕的两会上，通过的“十二五规划”有两个地方提出了要支持海西经济区的建设和发展。海西由于处于特定的地带，跟台湾遥遥相对，这样他天时地利人缘关系都比较好，所以国家处于这样一个战略的需要，加快海西的发展，海西有一个健康发展对我们厦门也好，对周边的城市房地产都会是一个很好的发展机遇，所以我觉得这个是可以肯定的。

　　另一个，我觉得只要我们的海西经济发展了，对海峡两岸都是非常有利的。

　　因为今天的主题是讲调控下的房地产发展，今年调控的特点就是调控的力度越来越大，而且保障性住房的力度也是加大了。

　　在这种情况下，我们房地产的走势怎么样？我想要讲这个问题首先要必须讲一下为什么中央政府调控的力度越来越大？为什么保障性住房的力度越来越大？我想有两点是必须要看到的。

　　我们要首先感觉到，房地产在这十几年当中取得比较显著的成绩，对老百姓的居住和城乡面貌的改善取得的作用是巨大的，我觉得这一条是众所周知的，这个成绩是不用否定的。但同时也出现了一些城市房价过高，中低收入家庭买不起房。我们应该理性的认真的总结一下经验教训，应该跳出这个行业来看存在的问题。

　　今天参加这个会议的大多是业界人士，在座的专家也经常交换意见，而且不管是在座的或者其他方面的专家，讲房地产的时候所处的位置不一样，我们的观点也经常碰撞，我们国家的政策是站在国家的全局上去看这个问题，我们应该跳出这个行业来看政策。

　　我们这个行业，从经济来看，从社会稳定来看，甚至延续到政策，如果从这个高度来看，我想现行的政策就比较好理解。如果就行业来看行业，那现行的政策就比较难以理解。这是第一点需要讲的。

　　第二点，我始终是认为，中央的政策从2003年以来，不管是怎么调控，中央调控政策的目的是为了这个行业的平稳健康发展，为了房子这个行业的大起大落，包括防范金融危险问题，这个是它的目的。

　　调控的目的要抑制的是投机性的炒作，而不是打压房地产，如果是打压为什么要增加，尤其是这两年要增加土地，我想这一点需要了解。如果了解了这两个基本点那么中央的政策就很好了解。

具体的我想讲3600万保障房下的房地产。还有这么几点，住房保障是政府的责任，这个是所有国家都是这样的，尤其是发达国家政府的力度更大一点，我们国家由于现有的经济实力，投入的还不是太多。

      即使投入了，它对市场的整个覆盖面住房保障也就是20%，所以我觉得这一点大家一定要理解，即使3600万落实了也就是覆盖到20%，这个是完全符合前景的。

　　第二点，我觉得保障性住房力度加大了，使住房政策更加完善。我们过去的住房政策说实在的没有明确的，过去我们保障滞后，应该说这一次的“十二五”规划是明确了，讲得比较清楚的就是“保障基本需求，引导合理消费，提供基本保障，以市场为主”。

　　我觉得这个住房政策已经比较清楚了，而且“十二五”规划提出在“十二五”规划要建3600万套保障性住房，今年是1000万套，刚才讲了，即使3600万套也就是覆盖了20%。应该说，我的理解是我们的住房实际上还是市场供给和保障性为主的住房政策。市场供给是以市场为主的工业政策，因为保障性供给只有20%。

　　第三点即使保障性住房3600万套落实以后，应该说使我们住房的结构更加合理了。住房结构更合理是什么？我们协会已经做了预测，3600万套，今年开工1000万套，3600万套可能真正要建成要延续到“十三五”的前两年，真正商品房的建设可能每年还有五六百万套。

　　从套数来讲，保障性住房和商品房的套数是差不多的，但保障性住房的面积比较小，商品房的面积我们预计是100平方米的三居室比较合适。我们的目标是一户一套，人均一间，我们房地产的企业还有其他项目可以拓展，像休闲养老项目等可以拓展，我们的开发量还是不少的，所以我想，对这个问题大家不需要担心。这个对我们是不是有影响，影响有多大，我觉得不用担心。

　　现在确实有一个问题是，一个是限购的政策，还有目前除了限购以外，还有一个限价也可以，就是国家发改委刚刚发布的一个原来商品房限购和限价的政策可能对这个市场的影响。我觉得限购的政策客观的理解一下，国家的政策层面上，房价上涨过快，房价过高的地区要进行限购。

　　第二个，确实是考虑到了不管是城镇化也好，房地产也好，因为它是需要土地的，不管是外来的人口也好不可能都去买房，所以我觉得要考虑政策的合理性是什么，合理性在哪里，可能调控的措施要研究，是不是采取行政性还是税收政策，有些国家是通过税收政策来调整的。

　　台湾现在也有一个方案，我刚看到一个稿子，是要增设奢侈税，人家是通过税收来调节，我们是限购的行政措施，我们也要理解它的精神实质。我想我们要有一个心理准备，因为住房本身的属性还是为了住，如果你买了房闲置或者炒房对整个市场也没有好处，对解决老百姓的住房问题也没有好处。

　　所以我整体感觉到，3600万套的保障性住房是增加住房的供应量，缓解了供需，对房地产市场的健康发展是有好处的。

　　作为房地产的企业要深刻的理解国家出台这个政策的背景，而且我们应该积极的投身到保障性住房工程建设。城镇化的进展，我刚刚讲了，房地产发展的空间还是比较大的，包括商业地产，包括旅游地产、养老地产甚至是老年住宅问题大家也可以关心。我想，我们的房地产是能够持续平稳健康发展的。

　　当然我还是讲，今年我们是要做好这样一个思想准备，可能今年面临的压力要大于机遇，因为调控的政策中央已经讲得很清楚了。

　　一个是坚定不移地搞好房地产市场调控，另一个标志是十二五规划里，有一个明确的调控目标。

　　过去的调控目标讲的是总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。现在讲的是总量基本平衡，结构基本合理，房价与消费能力基本适应。有这样一个调控目标这样一句话的“变”是说明中央对房地产的调控措施。

　　我想这个大家肯定能理解，为什么把这个问题作为第一项，在这个问题下我们要有充分的思想准备，中央是要坚定不移地调控下去的，所以我们要理性的理解政府的政策，要做好市场定位和产品定位，要以合理的价格促销，这样我们才能赢得合理的竞争。